收并購中集體資產交易的流程與風險

來源: 云帆法律評論 飆馬 2020-07-30 14:30

在我經歷過的部分房地產并購項目中,由于土地一二級聯動開發(或城市更新)涉及集體土地或資產(土地指標),其交易主體通常包含村集體、村股份公司,乃至村民個人。

該等項目涉及集體資產管理,其交易程序一旦不符合集體資產管理的有關規定,則容易為日后爭端留下隱患。

為了加強集體資產保護,深圳市政府頒布了《關于建立健全股份合作公司綜合監管系統的通知》(以下簡稱“《集體監管系統通知》”)等文件。

該等文件將2016年8月31日作為分界點,要求深圳市集體資產自分界點之后進入平臺交易。

本文簡要梳理了深圳市集體資產交易的流程、集體組織選取項目合作方的要求,以及常見的風險。

01

集體資產交易流程

(一)相關規定梳理

自《集體監管系統通知》發布后,深圳市各區陸續發布了有關平臺交易文件,簡要梳理如下:

深度解讀|收并購中集體資產交易的流程與風險

(二)具體流程及要點

以我們近期負責的龍華區某利益統籌項目為例,村股份合作公司集體用地使用權競爭性談判交易的具體流程如下:

1.前期研究立項。

村股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行可行性分析,形成可行性分析報告,經村股份公司三會表決通過,項目予以立項。

需要特別注意的是,城市更新項目須組織召開股東大會征集股東意愿;街道辦需現場監督,并進行公證。

根據我們的經驗,部分市場主體在研究立項階段即以協助提供評估可研服務等名義提前介入到項目之中,值得關注。

2.資產評估并制定項目方案。

項目立項后,村股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行資產評估;

并根據可行性分析和資產評估結果,制定項目方案,方案需明確合作方資質要求、交易及分成方式;

資產評估報告、項目方案需報村股份公司三會表決通過。

項目方案即所謂的“招商方案”,明確規定了合作方的資質要求、項目交易及分成方式。

如果市場主體希望提前“鎖定項目”,則需在制定項目方案前介入,并盡可能促使村股份公司制定有利于己方中標的方案,但實操難度很大。

3.項目公示。

將可行性研究報告、資產評估報告和項目方案在村股份公司范圍內進行公示,公示期不得少于15日,征集社區民意情況。

4.報街道辦提出意見。

村股份公司應將有關材料一并報街道辦,街道辦應組織本級紀檢監察、集體資產管理、社區黨委等部門進行集體研究。

此時,街道辦將發揮其指導及監督作用,如果村股份公司制定的項目方案中明顯偏向某類乃至某個市場主體,則有可能被退回修改。

實踐中,村股份公司一般在制定項目方案時即提前與街道辦進行溝通,確定街道辦同意后才上報。

5.股東(代表)大會決策。

經街道辦研究同意后,召開股東(代表)大會進行表決。決議過程須進行公證,并經街道辦集體資產管理部門現場監督。

股東(代表)大會決議應包括以下內容:

(1)同意資產評估結果;

(2)同意項目方案;

(3)同意由村股份公司成立競爭性談判小組,通過競爭性談判方式確定合作方并與其進行項目合作。

表決時主要注意完善公證等工作,避免出現瑕疵,授人以柄,之后受到不必要的投訴。

6.發布公告。

村股份公司通過區公共資源交易平臺進行公告,公告時間不少于20日。

公告發布后,在報名參與競爭性談判前,有渠道的市場主體一般會通過各種方式了解評分小組的成員及具體打分標準。

并在了解相關情況后,選擇合適的主體報名(有必要時,會根據相關打分標準,專門引入前期已有溝通的上市房地產企業或國資背景的房地產企業形成合資公司,并參與競爭性談判)。

7.篩選意向單位。競爭性談判小組選定擬談判對象后報三會審議通過。

8.競爭性談判。

通過區公共資源交易平臺,競爭性談判小組針對已通過資質研究的談判對象,開展競爭性談判,談判結果產生后報村股份公司三會審議同意。

9.公示。談判結果應在村股份公司范圍內進行公示,公示期不得少于15日。

10.股東(代表)大會確認談判結果。村股份公司組織召開股東(代表)大會進行表決。決議過程須進行公證,并經街道辦集體資產管理部門現場監督。

需注意的是,如果經紀檢、檢察或公安等部門確認,合作方在征集意愿或競談過程中存在商業賄賂等“用錢買票”行為的,則其將被取消項目合作資格。

11.交易結果備案。

村股份公司應于交易結束后15日內將項目競爭性談判結果及相關資料報街道辦集體資產管理部門備案,并由街道辦抄報區集體資產管理部門及區領導小組。

需說明的是,村股份公司及相關市場主體一般傾向于通過競爭性談判完成交易。

但在實操中,政策正逐步收緊,要求嚴格按照公開招標方式選擇合作企業,不再采用競爭性談判方式。

02

合作開發合作方選擇要求

如前所述,村股份公司在完成資產評估后,將制定項目方案,明確規定合作方的資質要求、項目交易及分成方式。

如果市場主體希望提前“鎖定項目”,則需發揮“影響力”促使村股份公司制定有利于己方中標的方案。

合作方的條件一般由相關法規進行規定,但也存在變通操作,具體如下:

(一)法定條件

仍以我們承辦的龍華區某利益統籌項目項目為例,《龍華區股份合作公司集體用地土地使用權交易管理規范(試行)》規定的集體用地合作開發合作方條件包括:

1.在工商注冊登記的經營范圍需含有房地產經營類項目;

2.凈資產規模在人民幣1億元以上,原則上資產負債率不得高于現行行業平均水平;

3.具有良好的誠信記錄,具有以下情況之一的,將取消其項目合作資格:

(1)被紀檢監察部門立案調查,違法違規事實成立的;

(2)隱瞞真實情況,提供虛假資料的;

(3)以非法手段排斥其他供應商參與競爭的;

(4)阻礙、抗拒主管部門監督檢查的;

(5)主管部門認定的其他情形。

(二)變通操作

根據我們了解的情況,市場主體往往希望在前述“法定條件”中增加有利于己方中標的條件。

如加入“在深圳某區開發的建筑體量”“引入特定產業”“母公司為上市房企”“母公司凈資產規模”“母公司資產負債率不得過于特定標準”“提高項目公司注冊資本”等條件。

且不論該等條件是否能夠排除競爭對手,實踐中修改“法定條件”的難度極大。

另一種“變通操作”的方式是以前期服務等名義盡可能提前介入,考慮到可能涉及灰色操作,在此不贅。

03

常見風險

結合我們的項目經驗,簡要梳理村企合作項目的主要風險如下:

(一)權利人認定風險。

考慮到集體土地一般沒有登記,集體資產中除了明確歸屬于村股份公司的部分外,分配到村民(股民)個人使用的土地/房產,往往經過多次流轉。

同時,可能存在權利人失蹤、死亡、移民海外、繼承等情況,從而形成權利人認定風險。

(二)交易程序瑕疵。

市場主體早期介入的村企項目中,往往沒有按規定完善公證、備案、股東(代表)大會表決等程序,從而形成交易程序瑕疵。

嚴重者甚至可能導致已簽署的合作協議無效。

(三)街道辦或監管部門否決。

部分市場主體過于確信其與村股份公司良好的合作關系,甚至認為“搞定董事長”即可確保獲取項目,而忽視了與街道辦或監管部門溝通。

導致在項目方案報批或交易結果備案等階段遇到障礙。

(四)投票表決風險。

村民(股民)人數較多,利益訴求復雜。

市場主體介入村企項目時,如果不了解村民(股民)的宗族和訴求等情況,則可能在表決時遇到“刺頭”,遭遇其反復投訴,最終導致項目流產。

上一篇:陷入窘境的購物商場,邊緣計算能救嗎? 下一篇:美麗大健康主題的創新社區,如何實現從0到1?
項目名稱城市商業面積類型開業時間
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
10萬平米
城市綜合體
2020-10
0.32萬平米
零售地產
2019-01
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全國
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
傳統百貨
2000 - 3000平米
5 - 10年
全國
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全國
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
[email protected] Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP備11004787號-2
×

歡迎撥打一對一免費咨詢電話:

13816360548

您也可以咨詢我們的在線客服

在線咨詢

QQ咨詢

/*百度統計*/ 注册就送的电子游戏平台