房企多元化押注“后地產時代”

來源:商業與地產 飆馬 2020-07-22 10:36

說房地產是一個沒有技術含量的產業,拿地、設計、蓋房、賣掉,再拿地......周而復始。一旦這個行業看到天花板,轉型迫在眉睫,干慣了靠土地吃飯的買賣,實際上地產商都有能力短板。在多元化的轉型路上,投資未來,該交的學費得交,學費交完了,路也就有機會蹚出來了.....

房地產的黃金時代已過。

多元化轉型成為了房企不約而同的一致策略,走出來無可避免,但走向哪里,無處可知,于是借助各自的資本平臺,房企開始不斷試水各行各業,力圖為自己的“未來”趟出來一條出路。

事實上,房企的轉身來源已久,早期,房企們風靡于“更名”以擺脫開發商的套路,為諸如“養豬”“賣小龍蝦”等多元化業務鋪路。此后,大佬們便開始把房產籃子里的雞蛋拿出來放入不同的巢里,親自上馬孵化,但親力親為畢竟不如坐享其成。

于是,碧桂園有了碧桂園創投,遠洋有了遠洋資本,龍湖有了雙湖投資,恒大借助恒大高科技與恒大集團。依托不同的投資平臺,房企大佬們開始押注不同的賽道,為未來買單。

我們整理了碧桂園、恒大、龍湖、遠洋4家房產公司的投資List,力圖梳理出其間的投資邏輯。

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房企創投資本三大走向

從核心業務向外不斷延展

碧桂園、恒大、龍湖、遠洋4家公司共涉足18個行業,注資91家公司。從研發火箭到賣小龍蝦,從石墨烯研究到租車賣車,從人工智能到水力發電,從兒童教育到寵物醫院,看似五花八門的投資背后,是房企力圖用資本砸出“未來”的決心。

事實上,隨著房地產“躺著賺錢”的終結與政府調控的不斷加碼,房企出走是大勢所趨,但走向哪里,沒有人知道,廣撒網的多元化投資成為了房企們不約而同的發展策略。

但即便是“多元化”,資本走向哪里,也存在著一些必然的邏輯。

房企多元化押注“后地產時代”

一是對房地產開發垂直行業的投資。比如房地產的子公司、建筑裝飾行業等等。

二是對房地產開發上下游行業的延展。比如零售業,從細分品類來看,房企入局的零售大多集中于家具與家居,尤其是未來大勢所趨的智能家居。

此外,還有教育與生活服務等等。畢竟,隨著政府“住帶商”的拍地政策,商業地產開發便逐漸成為了不少房企的主營業務,這就注定了當房企從開發商走向“服務商”時,與生活息息相關的諸多行業就成為了房企的延展。

值得一提的是,在房企投資的半壁江山里,即數字化方面,諸如醫療、旅游、母嬰、社交的互聯網平臺,也是可以看作是商業地產開發的延展

當然,還有一些更直接的互聯網“銷售”平臺,諸如貝殼找房等,完全可以歸為房地產開發的垂直行業。事實上,這方面的數字化投資,正在逐漸成為房企的“未來趨勢”

疫情的爆發讓房地產市場摁下了暫停鍵,售樓處叫停,人們居家不出,那么,房子要怎么賣?

彼時資本砸出的銀子此刻終于打出了水花,在數字化的加持下,3天580億,恒大率先撞開了線上賣房的市場大門。

當然,這樣驚艷的數字少不了前期資本的豐厚積累。2019年,二手房行業在貝殼如視、眾趣科技等公司的技術加持下,互聯網VR房源突破400萬套。

房企多元化押注“后地產時代”

以二手房市場為試水,行業翹楚恒大、萬科、龍湖集團等紛紛在疫情其間,結合其在線平臺恒房通、e選房、U享家等,推出樓盤的VR應用場景,有效利用互聯網最大程度提升樓盤信息透明對稱程度。

此前,融創與碧桂園也紛紛以30億和3.5億早早搭上了貝殼找房的數字化列車。

可以說,但凡涉獵數字化投資的房企都在存亡時刻抓住了線上銷售的這根救命稻草,數字化理所當然的成為了房企必投的垂直領域。

三則是與房地產毫不相關的其他領域,比如汽車、航天、制造業、高新科技、體育組織等等。這方面的投資更像是基于“分散投資”大原則下,降低未知風險的考量

總體來看,房企投資的大邏輯正是從核心業務向外不斷拓展,直至跳到其他的泳池。而細分四個房企背后的投資邏輯來看,大體可以分為兩類,一是基于房企向城市運營商/服務商角色轉變的附加探索,另一方面則是對本行業垂直產業的延申與拓展。

2

四個房企兩大門派

運營商轉型與房地產開發的垂直延展

  • 龍湖與遠洋的“運營商”轉型

2018年,龍湖首次提出向“城市運營商”的轉型。從其投資領域來看,我們也著實能看出來,龍湖圍繞“城市運營商”這一角色定位向服務性行業不斷延展的投資邏輯

3家人工智能、6家信息技術、8家互聯網,在龍湖砸錢的34家公司中,就有17家涉及數字化,緊隨其后的是6家包括早教、藝術教育、思維開發、課外輔導在內的兒童教育。

數字化和教育,尤其是數字化,無可厚非的成為龍湖押注未來的半壁江山。但仔細看下其間公司的經營項目,醫療平臺、母嬰平臺、旅游平臺、社交平臺等的互聯網投資明顯是偏于服務性。

房企多元化押注“后地產時代”

加之,4家醫療、3家銷售智能家居與創意家居的零售、以及3家涉獵寵物醫院與美容的生活服務公司,進一步妥妥的鎖死了龍湖“城市運營商”的角色。

房企多元化押注“后地產時代”

事實上,從2016年、2017年的61.6%、75.9%到2018年的28.5%,龍湖不僅銷售增速明顯下滑,合同銷售額也實現幾連跌,對比住宅業務的不景氣,投資業務即商業開發的業績則在一路上行,2003年的第一座天街到2020年的逾70座,龍湖商業開發速度可謂快馬加鞭,而商業地產團隊的slogan正是“美好城市運營商”。

可見,龍湖的轉型的第一步恐怕正是從住宅向商業的過渡,那么,龍湖投資的邏輯便理所當然了:就是以從住宅開發商向城市運營商的轉型為核心,不斷注資人們衣食住行的商業服務行業

除了龍湖,遠洋的投資也在為商業服務鋪路,即圍繞城市生活“服務商”角色的投資試水

2007年步入商業地產的遠洋,至今已經在全國7個城市開發了13個商業項目,包括6個自營購物中心,商業開發已經成為了遠洋的主力業務之一。但比起龍湖,遠洋商業項目的數目顯然是小巫見大巫,這也決定了遠洋對于“運營商”或是“服務商”的探索遠不及龍湖。

房企多元化押注“后地產時代”

總體看來,遠洋的投資相對均衡,沒有顯著側重于某一行業,賽道也明顯少于龍湖,3D智能私人教練的AI投資、兒童教育、醫療美容、汽車綜合服務……但始終跳不出“服務”的大框框。

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  • 恒大與碧桂園對房企垂直產業的注資加碼

恒大的投資套路顯然與前兩者截然不同,妥妥的是以“地產開發”為核心,發展地產垂直產業以及上下游,包括注資房地產子公司與建筑裝飾業。

房企多元化押注“后地產時代”

除此以外,恒大的投資既視感絕對是五花八門,在4家公司中,恒大的投資賽道是最多的,新能源石墨烯、傳統制造業、足球俱樂部、文化藝術……恒大砸錢的套路可謂是“亂花漸欲迷人眼”。

房企多元化押注“后地產時代”

但說實話,恒大的投資體質有點“衰”,頗有買什么賠什么的意思,比如廣匯汽車、永和智控……往往自恒大入資以后,這些企業都能開始連跌的步伐。

同恒大一樣,碧桂園的投資也是側重于以“住宅開發”為核心,建筑裝飾、貝殼找房、智能家居……碧桂園的投資總體還是向地產開發的周邊產業延展,并通過數字化為住宅銷售與營銷鋪路

房企多元化押注“后地產時代”

碧桂園的投資雖沒有恒大那么“廣”,但投資邏輯更為清晰,更像是把雞蛋放在多個籃子里的分散性投資,對于汽車與物流等行業的布局,明顯是趨于投資熱點的跟投。

其間也有“有錢任性”的另類獨創,比如碧桂園投資的零售業,并非家居家具,而是小龍蝦和鴨的食品行業,同時,碧桂園還以5億元入股了藍箭航天,從天上到地下,碧桂園砸錢的即視感真的是天差地別。

房企多元化押注“后地產時代”

值得一提的是,雖然碧桂園對于數字化的投資也頗多,但手筆顯然沒那么豪邁,相較于萬科的30億,碧桂園僅用3.5億元就買了張貝殼找房的入場券,顯然更為精打細算。

而且,與其自己投資開發,碧桂園更喜歡“抱大腿”。比如,牽手阿里,上線碧桂園阿里房產官方旗艦店,借助阿里巴巴的優勢資源全面賦能自身創新營銷的數字化轉型。

總體來看,碧桂園在投資上并沒有表現出狂熱化的大手筆,“謹慎”與“取巧”正是碧桂園投資的代名詞。

3

為“未來”買單

是交了學費還是賤了水花

當房地產行業的發展逐漸到達天花板,房企們都紛紛把觸角延伸到地產以外的眾多領域以尋求新的增長點,除了上述的四家公司之外,萬科、融創、保利、綠地等同行也擁有自己的投資業務,數字化、物流、出行、中介、金融、醫療等都是關注重點。

在首當其沖的數字化領域,見到回頭錢是個極為漫長的過程,雖然這與房企掙快錢的原則相悖,但僅疫情帶來的小甜頭,就足以吸引房企資本的雞血入局。看2020年第一季度,數字化依舊是資本的第一風頭便知這一領域還將繼續收割房企的錢包。

列表的第二名,教育行業,暫時看來房企應該是押對注了。拿龍湖兩次領投的火花思維來說,即便疫情打擊了大部分行業,但火花思維依舊實現了逆勢增長,據火花思維內部人士透露,公司2月和4月的業績均破億,4月業績已經達到1.5億。同為思維教育行業的豌豆思維也宣布3月營收超8000萬。

同期,遠洋投資的在線青少兒英語品牌鯨魚外教培優也宣布其3月份營收超過7000萬,3月環比增長近3倍,單日營收超過1500萬。事實上,早在2017年鯨魚正式商業化運營后,僅10個月就實現正向現金流,并在去年行業增速普遍放緩時,逆勢增長5倍。

顯然,至少在遠洋和龍湖燒錢的清單里,投向“祖國未來們”的錢是保住了,并且有望實現盈利。

再看龍湖和遠洋入局的醫療行業,雖然同砸向了醫療,但二者還是大相徑庭,龍湖投資了私立兒童醫院、兒童口腔等等,即便從教育轉向醫療,龍湖的目標還是 “未來的花朵”,賺的還是最好賺的那批人——父母的錢,那么,用腳趾頭想也知道龍湖肯定是賺錢的。

另一邊,遠洋并沒有去掏父母的錢包,反而一方面瞄準了顏值經濟,注資醫美聯合麗格,當然,品牌也頗為爭氣,聯合麗格2018年實現了近9億的營收,保持了每年25%的業績增長;2019年的銷售也說是“好看”,雖然看起來遠洋早晚也能看見“回頭錢”,但就是同投進“保命醫療”的錢——腫瘤研究一樣,回報周期都短不了。

除了這些頗為“明朗”的光明大道,另一些賽道著實是在燒錢,比如大家皆入局的汽車。

說到汽車,不可避免要提到最近讓碧桂園與其他資本頗為鬧心的“大搜車”。近日,大搜車集團及其旗下汽車融資租賃平臺彈個車,遭遇了200多用戶的聯名投訴,裁判文書網上關于大搜車和用戶之間的訴訟判決也在增加。

不僅如此,裁判文書網上,大搜車名下車輛還卷入了多起刑事案件,其中包括運毒案、詐騙案、運送他人偷越國(邊)境案等。雖沒上熱搜,但社會影響也確實不好,所以于碧桂園而言,這筆投資,錢賺沒賺到不好說,“騷”反正是惹了一身。

同為難兄難弟的還有恒大,2018年恒大百億入股廣匯汽車。但也是這一年,廣匯汽車擴張的步伐就已經幾乎停滯。財報中顯示,2019年廣匯汽車在現金流出一項中較上一年減少了61億;不僅如此,從3月份開始,上市公司控股股東廣匯集團不斷質押股份,總量已達37.06億股,質押比例高達47.05。

在2020年新冠疫情的“黑天鵝”事件下,行業的重挫令廣匯汽車再次“淪陷”。2020年一季度,廣匯汽車營收同比下滑31.36%,只進賬256.05億元;凈利潤創借殼上市以來首次虧損,為-3.97億元,同比暴跌149.58%。與此同時,盈利能力與運營能力也遭遇嚴峻挑戰。銷售凈利率下滑至-1.51%、存貨周轉天數高企至65.29天。

由此可見,恒大砸進去的這“百億”恐怕也難免縮水了。

總體來看,房企的資本池,至少短期內投入肯定是大于回報,所以,學費肯定大于收益,究其原因,恐怕正是因為房企資本投資的“不專業”,當然,這也是房企資本的最大弊病。

做住宅開發起家的房企,最看重的就是“回款”,這個不可抗的規律驅動房企資本的每一筆錢就需要按照“排期”一樣,準時流回,但行業畢竟不同,砸進去的錢未必就真的能“立等可取”,預期達不到,撤資或者不追加在所難免,不相信“勝利在望”的“急于求成”與“拔苗助長”就只能讓資本的錢付之東流。

此外,雖然資本與房企的運營平臺各不相同,但操盤手往往是資歷頗深的地產人轉崗過去,這就從根本上決定了投資的不專業性,隔行如隔山,決策者的出身早就注定了資本的一去不回。

結 語

房地產的黃金時代已然過去,陣地的轉移在所難免,房地產企業以金主爸爸的姿態高調入局資本市場,這將會未來注定的趨勢。

但是,雖說資本場,順時狂,逆時殤,但也并非順勢砸錢就能聽見“響”,如果用房地產曾經“閉眼撈錢”的套路去玩資本,那么,那些年房企靠運氣轉來的錢,恐怕真的會一江春水向東流了。


來源: 商業與地產

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
3萬平米
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2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
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城市綜合體
2020-10
0.32萬平米
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2019-01
0.18萬平米
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2020-08
3萬平米
城市綜合體
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品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
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