逃不掉的宿命!30年間,已有幾十家地產百強被淘汰出局

來源:潛進看地產 飆馬 2020-07-22 10:35

從未有過任何一個行業,能夠如房地產這般受人矚目及舉足輕重。

一方面,作為市場經濟中非常重要的一種產業形態,房地產必然符合供需關系的基本經濟規律,而另一方面作為國民經濟的支柱產業,其興衰起落又深受國家政策的直接影響。

行業發展三十年,每一次的高潮低谷都直接與新政的頒布實施強關聯。

在這一輪一輪的起伏周期中,風云際會、大浪淘沙,部分房企乘著發展周期的東風扶搖直上風光無限,部分房企卻在周期的強風驟雨下逐漸不支甚至轟然倒地,令人黯然。

長江東逝去,大浪淘英雄,是非成敗轉頭空。青山依舊在,未來仍相逢。

讓我們踏著歷史的印記,更好的迎接似乎冥冥中天注定的周期宿命。

逃不掉的宿命!30年間,已有幾十家地產百強被淘汰出局

野蠻生產期

人有多大膽,地有多大產

期間:1998年至2008年,起于危機又止于危機。

起于1998年亞洲金融危機,當時國內出口衰退內需不振,中國經濟急需新的增長點。

1998年國務院發布了著名的23號文,即《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,正式結束福利分房制度,標志著中國商品房市場的正式開啟,同時第一次將房地產確立為中國經濟新的增長點,商品房市場的大門正式打開,房地產大時代正式來臨。

先看政策線,1999年至2002年期間,國家在房地產行業的施政以建制度為主,商品房政策制度得以建立健全。

期間陸續在1999年推出了房貸及住房公積金條例頒布、2000年推出房地產企業試點上市、2001年稅費改革、2002年7月1日生效的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

招拍掛制度為商品房市場的長遠發展奠定了基礎,整體制度學習香港模式為主,這一高度供給壓制的制度為房價的上漲埋下了伏筆。

2003年正式將房地產確立為國民經濟支柱產業,房地產業迎來爆發。

2003-2007年期間國家政策目標整體也以控房價為主,其中2005年3月26日發布國八條和新八條,2005年應該是中國第一次真正意義的房地產調控之年。

這一階段政策以控房價和打擊囤地為主要目的,包括了2004年土地招拍掛的71號文(史稱831大限)、2005年國八條、2006年7090政策、首付上調等金融政策、2007年房企土地增值稅實行清算式繳納等制度頒布。

因為政治體制的歷史牽絆及改革開放的歷史背景,整個商品房市場各項規章制度以學習香港模式為主并逐步完善。

隨著中國經濟的騰飛及城鎮化發展的拉動,以及商品房政策的不斷建立完善,房地產行業迎來野蠻發展,國內巨量的商品房市場剛剛打開,最先一批試水商品房市場的企業是以國資背景的城建房企和華南地區最先接觸并學習模仿香港房地產商業模式的房企為主。

那時誰膽子更大,誰更懂地產,誰就更能掙錢。

房地產行業迎來了野蠻發展期,這時期的房企不需要過多去強調周期性研究、精細化管理,整體市場呈現明顯的賣方市場,只要能拿地能供貨,銷售和利潤均能得到保障,因此這時期更強調的是搶占市場。

這一時期的top房企分為三類典型:

一類為靠近香港并最先學習香港模式的華南房企,靠迅速大量儲地、全國化蓬勃發展,比較典型的如坐過一把手的萬科、中海、合生創展,以及招商、華潤、保利、合生創展、富力、碧桂園等。

第二類是區域國資背景的房企,依托先天優勢資源迅速拓展,比較典型的如綠地、首開、北京城建、上實等。

第三類則是心高膽大類民營房企,典型如順馳及后來的綠城。

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產品改善期

產品與品牌轉型之路

期間:2008年至2012年,剛需市場消耗殆盡,改善需求走向前臺。

2008年由美國次貸危機引起的國際金融危機的爆發,給持續火熱的房地產市場滿滿的澆了一盆涼水,也直接終結了行業的野蠻發展期。

國家為了穩定經濟增長、避免作為支柱產業的房地產行業市場下滑,政策開始轉向刺激住房消費,尤其是2008年11月推出的四萬億投資計劃的強烈刺激下直接帶動了房地產市場在2009年的爆發期。

政策調整的慣性下2010年就出現新一輪的房地產調控,歷史上第一次推出了影響多年政策思路的限購限貸政策。

2010年被稱為史上最嚴的地產調控年,包括史上最嚴的國十條、針對對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組,限購限貸政策的首次推出。

隨后2011年的新國八條推限價及房產稅試點等政策有效的控制了房價泡沫,2011年房價出現短暫降溫。

但隨著2012年國外出現歐債危機,為提前應對,政府推出3600萬套保障房計劃,此外央行先后兩次降準降息,這個階段在國際金融危機和歐債危機的雙重影響下,政府進行了多次逆周期炒作,市場復蘇。

整體而言,有保有壓,上壓下托,以穩為主。

這一輪的調控效果較為成功,也奠定了今后的地產調控短期化及逆周期調控的思路,地產成為宏觀對沖的重要工具。

在這一時期,尤其是從2006年就開始執行90/70政策的慣性要求下,以及大量熱錢的刺激下,房地產大量的剛性需求得以釋放,改善型需求逐漸走向前臺。

頭部房企開始在標準化產品系和品牌化運作上發力,標準化和精細化運營的房企開始通過產品品牌端的發力和全國化的復制拓展迎來了迅猛發展,其中比較典型的房企如萬科、龍湖、綠城、保利、世茂等。

而另一方面,固守重土地紅利及項目利潤、輕規模發展和經營周轉的香港模式逐步在周期的大潮中逐漸落伍。

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資本紅利期

但行好事,莫問前程

期間:2012年至2015年,比的是誰更堅定的看好未來。

始于2012年的貨幣政策寬松,從2011年底開始到2012年中,央行先后兩次降準降息,存款準備金率由11年底的21.5%下調到12年中的20%,同期基準利率由3.5%下調到3%,降準降息增加的流動性極大的刺激了房地產市場。

同時,2013年新國五條加大土地供應的背景下,當年政府土地供應開始集中放量并催生出了地王年,2013年土地出讓金一舉突破4萬億,同比大增56%,部分城市出讓土地是當年銷售額的3-4倍,全國45個城市共出現總價及單價地王67個,堪稱“地王年”。

過度的土地供應和房價過快的上漲,使得房地產市場在2014年初迅速冷卻,三四線庫存大幅增長。

為了防止房地產崩盤或者風險釋放,政府推出去庫存政策,2014年全國限購限貸大面積松綁,2014年930新政信貸支持購房,2014年降息降準政策,2015年免征營業稅及首提去庫存政策,2015年房企融資國土部不再事先審查標志再融資放松。

在這一輪資本的東風下,市場低迷的考驗面前,比拼的是誰更堅定的看好房地產未來發展。

一部分堅定看好后市的藝高膽大房企在這一輪的資本東風下,通過高負債、高杠桿完成土儲結構化布局,比較典型的如:恒大、旭輝、碧桂園、融創等,其也為房地產發展史上彎道超車最集中時代的到來埋下伏筆。

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結構布局期

結構化布局的彎道超車

期間:2015年至2019年,結構化布局帶來的史上最大彎道超車。

2015年中國經濟進入了新常態,在“穩增長”和“去庫存”的政策訴求下,圍繞限購限貸,棚改貨幣化,信貸支持和稅收減免出臺了四輪刺激政策。

在政策的刺激帶動下,2015年由一線城市房價暴漲帶動,一、二線房價開始輪動爆發。

隨著房住不炒及五限政策、租售同權等政策的實施,以及三四線棚改貨幣化等利好政策的推動,板塊輪動及資金傳遞,三四線城市迎來去化高潮。

在這一時期,于2012-2015年前進行土儲提前布局的房企引來了規模爆發。

如2011-2012完成三四線城市布局,2013-2016完成一、二線城市布局的恒大,2013、2015年投銷比均超過100%的旭輝,重倉三四五線城市布局碧桂園、中梁等均迎來了歷史發展機遇,疊高高周轉、低成本等經營策略,隨著而來的是恒大在2016年實現登頂,碧桂園在2017年及以后穩坐第一,融創保持在TOP4,旭輝常年穩居在TOP20,名不見經傳的中梁、祥生進入TOP行列。

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精細管理期

向精細化管理要效益

期間:2019年以后,增量時代向存量時代的轉變。

在“構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導”等政策指導下,房地產調控迎來了常態化管理。

尤其“一城一策”的政策管控和以及房地產長期穩定的政府寄望,可以預見房地產長期向好的趨勢不變。

整體市場進入橫盤時代且整體箱形震蕩明顯,全國性周期將轉變為個性化周期,城市輪動及同城板塊間輪動讓房市周期更短、機會更小。

行業總量已經見頂,房企間的競爭進入存量時代。

未來房企間的發展戰略和經營模式逐漸趨同,周期性機遇越來越少,未來的競爭拼的是誰不會犯錯,以及誰的管理更精、效率更高、產品更優、品牌更好。

彎道超車的機會將會越來越難,要實現超車比拼的更多的是車的質量和車手的技術優劣。

1998年以來中國房地產調控關鍵事件史

逃不掉的宿命!30年間,已有幾十家地產百強被淘汰出局

數據來源:統計局、天風證券研究所

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周期下的房企宿命

任何房企都逃離不了周期,穿越周期才能持續繁榮,錯失周期終將沒落,這似乎就是周期下房企的宿命。

從2009到2019年的十年的時光,我們見證了碧桂園、恒大、世茂、龍湖等4家處于上升行列的企業。

其中恒大和碧桂園成功抓住了資金紅利期和結構布局期實現了彎道大超車,龍湖和世茂則是依賴非常穩健的經營管控穿越周期穩步成長。

同時,我們還見證了融創、新城、陽光城、旭輝、中南、金科、金茂、華夏幸福等8家迅猛發展的新晉TOP20房企。

這8家都帶著非常明顯的標簽穿越周期而來,其中華夏的產城模式獨樹一幟、融創的收并購擴張模式、旭輝的周期性預判、金茂國資背景及產品品牌、金科/陽光城/中南/新城的結構性布局和高周轉打法,這些特性讓他們在成功穿越周期的同時實現了超常規的發展。

同樣,我們見證了中信等6家已經從TOP20消失的房企。

面對周期性宿命,房企既無法逾越,也無法逆行,預判周期、順應周期才能保證自己走在正道上。

那么在未來行業常態化發展的周期下,在房企經營戰略和經營模式逐漸趨同的形勢下,內功的比拼將成為未來房企賽跑的核心,這實則也是近幾年大運營之風盛行的核心原因:就是要向精細化管理要效益。

逃不掉的宿命!30年間,已有幾十家地產百強被淘汰出局

新周期下的房企競爭

結合上面所分析的內容,可以預見的是,在新的發展周期下,市場及行業格局將產生的幾個新變化:

其一,是行業整體從2016年起已逐步告別單邊上漲的時代,已經從土地紅利的時代進入了精細化管理和品牌紅利時代。

整體市場進入橫盤時代,市場的箱形震動將決定不再會有周期下的大機會,更多是城市分化和板塊分化后的小周期、小機會。

其二,是行業的門檻會極大提高,而行業利潤將會走低,尤其面對一、二線城市動輒幾十億上百億的土地款,中小型房企將會喪失入場券。

其三,是行業總量規模已經見頂,進入存量發展時代,房企的規模增長實則來自于其他企業份額的減少,房企間洗牌加劇。

房企的規模增速將從外延式的增長演變為內生性良性化的增長,從粗放的快速規模增長演變為高質量的平穩增長。

其四,是存量時代下中小企業再無更多機會追趕大型企業,距離在同樣的速度下距離將相對永恒。


在這種新的市場趨勢和行業格局之下,未來房企之間的戰爭格局將可能會發生如下幾個變化:

第一,黑馬將逐漸成為歷史,未來房企出錯即出局。

百強房企的市場集中度越來越高已成為不爭的事實,如2016年百強市場占有率僅44%,到2019年就已經達到64%,且其中TOP50的市場占有率達到52%。

規模占比越大,企業越饑渴,在周期和布局都已經成為房企的常規武器后,小房企的非常規發展機會將越來越少,小房企大幅度彎道超車的黑馬之路將逐漸變成歷史。

同時,未來將進入低容錯時代,未來市場將不再會為房企在戰略方向、投資布局、經營節奏上出錯買單,出錯即出局。

第二,擁有獨特IP的房企將會更加穩健的穿越周期。

獨特的IP即意味著擁有更加獨特的核心競爭力,也就意味著在下行周期時能更加穩健甚至迎來更多機遇,未來將更加有可能實現異軍突起,如金茂的城市運營商、華夏幸福的產業新城、龍湖的智慧服務、綠城的產品主義等等。

第三,平穩增長時代對房企組織與人才的沖擊。

未來行業從高速增長期進入平穩增長期,其對組織和人才的要求均發生較大變化,將會有越來越多的企業進行組織變革架構調整縮短層級提高效能。

未來的人才也將會更加復合和多元化,傳統性人才將面臨沖擊,同時未來整體的薪酬策略、激勵機制、評價績效機制都將發生重大改變,在高速增長期普遍應用的雙向機制、跟投機制未來或將調整變化。

第四,比你大的房企比你開發快/效率高/產品強/品牌好。

在全行業均向管理要效益的背景下,房企的經營管控向制造業靠攏,精細化管控和經營效率將會在領頭企業中得到極大的重視和提升,尤其是以快周轉/高杠桿/強績效為核心的大運營體系的打造上。

未來你會發現,比你大的房企可能還比你開發更快/效率更高/產品更強/品牌更好/成本更低。

來源:潛進看地產

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
10萬平米
城市綜合體
2020-10
0.32萬平米
零售地產
2019-01
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全國
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
傳統百貨
2000 - 3000平米
5 - 10年
全國
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全國
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
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