未來社區商業的正確打開方式

來源:互聯網 未知 2020-08-07 13:36
一場曠日持久的“禁足戰疫”,人們的活動從公眾場合 “轉移”至社區,使得步行可及的社區商業“疫”外崛起,此前可能無心被消遣的社區公園和健身場所成為難得“放風”的園地。疫情結束后,隨著就近消費習慣的“養成”、人們對人與家庭、人與社區的關系重新審視,社區商業的發展優勢將進一步凸顯。
通過這次疫情防控,社區與商業更緊密地連接在一起,社區商業在防疫戰斗中扛起了民生的重任,社區商業在穩民心、保供應方面起到了重要的作用,社區商業始終承擔著社區服務和居民生活保障的重要功能。
過去從國務院到商務部和民政部等為推進民生工程,都把社區商業作為一項重要工作來開展,疫情之后,政府高度將愈發重視社區商業的發展,這無疑將帶來社區商業的一個加速發展。

 
標準化社區商業中心 紓解無序競爭難題
 
疫情中,社區商業發揮了重大的作用,保證了社會的安定,社會生活的正常。
 
盡管我國的社區基礎配套與電商發展領先于國際,比如上海關于“15分鐘便民生活圈”的規劃,以及政府層面“十二五”“十三五”規劃等都將社區商業作為城市商業網點的重要板塊,但多年下來,這類規劃更多停留在紙上,沒有很好地執行和落地。
 
目前社區商業一定程度上是由房地產開發在帶動,有關政策文件要求住宅開發要有不低于10%的配套保障,開發商解決了商業面積供應的問題。但社區商業運營同樣有很多痛點,十幾年下來,商業配套供應面積已經飽和,且存在無序競爭的情況。
 
如果要求開發商開發住宅后再把商業經營起來是不現實的,因為商業經營的專業性要求比較高,戰線也比較長。目前真正進軍社區商業的運營管理公司依然不多,部分底商產權分散,不利于后期的招商和運營管理,這些都是社區商業運營需要跨過去的幾道坎。
 
現在各個城市的政府主管部門也意識到了這點,不能只要求開發商把10%的商業配套做出來然后扔向市場,有的還要求留存一部分面積交由政府機構,或者專業的運營公司。而這便涉及一個切入點,找到好的產品和主要的商業模式,再交到運營者手上,就能帶動社區商業發展。
 
標準化社區商業中心可以解決難點,可以帶動社區底商和社區商業的發展。標準化社區商業中心是提供一站式服務,不同于傳統農貿市場和菜市場,也不同于傳統超市。通過對菜果生鮮、主食廚房、社區服務、便利購物四個基礎模塊的組合,并要求環境徹底提升,提出菜市場里喝咖啡理念,這是一個完全嶄新的業態,推動傳統社區商業向中心轉型升級,實現社區有品質生活和綜合的服務。
 
從開發商的角度來講,可以把配套提前做到位,把合適的產品交到社區商業機構手中,為他們的商業模式提供落腳點,吸引專業的人參與進來,同時也能為住宅銷售和項目口碑帶來有利影響。比如,相比起兩三千平方米的商業配套面積,一萬至三萬平方米的設計面積,業態更加豐富,更容易后期招商和盈利;再是社區底商不僅是小鋪,還可以在拐角處規劃集中性商業等等。
 
不過還要結合國情背景,不是每一個住宅項目都有大規模的配套面積、都要陪跑標準化。我們需求更多強調的是,民生性的基礎性業態,即主食廚房、菜果生鮮、社區服務、便利購物四大板塊,一定要走進社區商業。
 
因為社區商業是民生工程、是社會穩定的基礎,是城市功能正常運轉的保障。
 
 
社區商業不能只靠開發商拉動,還需政府支持
 
目前有些頭部房企紛紛涉水社區商業。而開發商做社區商業是基于項目銷售的需求,如住宅項目,一定要有社區服務功能的配套,如果沒有服務配套,那么房價會大打折扣。
 
目前社區商業規模小,比較分散,從銷售的角度而言,社區商業帶來的銷售規模和稅收規模無法與大型購物中心相比,所以對團隊的運營能力是一個考驗。而社區商業在開發商主業當中占的比例還仍然很小,即社區商業還沒有與房地產主業產生很直接的邏輯關系。
 
社區商業需要做的是在“螺螄殼里做道場”,需要更為細致專業的運營能力,需要專業人才來運營,同時也要平衡各種業態的布局。
 
在中國城市化發展過程當中,商業一共經歷了三個階段:一個階段是以核心商圈為主;第二個階段是多商圈發展的態勢;第三個階段是人們消費習慣發生轉變之后,開始社區商業。
 
如果說中國的城市化發展帶動了房地產迅猛的發展,同時也帶動了中國的購物中心快速發展。相信下一步一定能夠帶動社區商業的發展。
 
社區商業的發展不能只依靠房地產企業,靠開發商單純的拉動社區商業發展,還存在一定的問題。因為社區商業有民生的性質,從這個角度而言,社區商業的發展不能缺少政府的支持,以及行業協會甚至機構平臺在這方面的主導作用。
 
社區商業發展前景遠大,未來社區商業既要做到有顏值又要效益。
 
 
造"活"社區商業
 
商業是一個空間,是讓其更有價值。社區商業分為1.0、2.0 、3.0。社商1.0模式是散售,自然成市,業態散亂;社商2.0模式為帶租售,假返售。社商3.0社區商業中心希望做到有生命力。
 
社區商業1.0時代,優勢是開發商利潤回籠,劣勢是業態雜亂。規劃沒有做好,只是把商鋪賣掉。社區商業2.0時代,先招商做一些假返售。優勢是商鋪賣出去了,劣勢是租售倒掛,回報未兌現。社區商業3.0時代,希望真正做到有生命周期的行業。這時候的社區商業有理念有規劃,從第一步做到量身定位主題,然后再做后面相關的精準招商執行、培育養商共擔、運營增值兌現、銷招運一體化,是一個良性的生態循環。
 
社區商業1.0時代從開發商角度講,開發項目希望很好的變現,開發利潤回籠。社區商業開發銷售模式違背商業邏輯。社區商業沒有把購物中心的邏輯放到社區商業里面來,沒有還原商業的價值,最后低價賣掉,這是一個痛點。
 
實際上,社區商業開發銷售模式,實現最終雙贏。正確打開方式,招銷運營一體化模式,促進項目銷售,縮短項目培育期,社區中心項目可持續經營,租務托管便民工程,實現物業快速增值,是現今社區商業痛點最優解決方案。社區商業更應是品牌化的,眾多商業競爭的紅海,唯有品牌會被記住。
 
銷售的商業“千篇一律”,造“活”的街區“萬里挑一”。
 
什么是社區商業中心,它不是商場、超市、餐廳,它是一個慢享家庭時光的美妙之地,一個改變你生活方式,提升你生活品質的地方。
 
疫情期間,在家呆下來不去購物旅游都可以,但不能購買日常,社區商業在此期間就凸顯出來了優勢。疫情給人們的生活消費習慣帶來了改變。
 
未來小而美的商業是重點的發展方向。線下小而美社區商業中心形式,給消費者更好的觀感體驗,同時給社區消費者提供一個家庭、鄰里、朋友交流、聚會的場所。
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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.8萬平米
城市綜合體
2020-09
5萬平米
城市綜合體
2020-09
18萬平米
城市綜合體
2020-07
8.8萬平米
城市綜合體
2021-07
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全國
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
傳統百貨
2000 - 3000平米
5 - 10年
全國
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全國
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
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