承壓前行、市場洗牌,商業地產如何走出新路?

來源:中國商報 徐建 2020-08-07 11:10

秩序在更新、模式在進化、邏輯在重塑;商鋪租金水平在短期內或將繼續下行;線上與線下共生,相互依存,互為轉化;危機或帶來收并購的好時機……“好的更好了,差的更差了。”在剛過去的上半年,業界如此評價商業地產的現狀。毫無疑問,商業地產正迎來新的行業發展格局。

整體承壓

疫情給市場帶來了沉重的一擊,經濟及消費市場產生了較大沖擊,商業地產租賃需求減弱,市場整體承壓。

中國指數研究院在7月初發布的2020年上半年商業地產租金指數顯示,上半年,一二線15個重點城市主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。

具體來看,上半年由15個重點城市100條商業街商鋪為樣本測算的“百大商業街(百街)商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天,環比下跌2.41%;由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天,環比下跌1.09%。在上述樣本中,上半年超八成租金環比下跌。

從漲跌個數來看,在樣本商業街中,租金環比上漲的商業街占12.1%,環比下跌的占83.3%,4.5%的商業街租金與上期持平;在樣本商圈(購物中心)中,租金環比上漲的占14.7%,租金環比下跌的占84.2%,1.1%的商圈(購物中心)租金與上期持平。

“一方面,疫情之下消費走弱,為商業租戶帶來較大壓力,特別是抑制了購物中心商鋪的承租意愿,造成空置率上升。另一方面,從行業本身來講,目前也呈降溫態勢,供求關系、商業零售模式已發生了巨大變革。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

“激烈的市場競爭、經濟增速放緩等因素本就對行業玩家施壓,此次疫情的沖擊更是加劇了商業地產行業馬太效應的顯現。不僅如此,需要支付的人力等成本仍很大,多種因素使得商戶承租意愿明顯降低。”中原地產上海首席分析師盧文曦表示,當前,雖然市場活力回升,但恢復疫情前的水平仍需時日,在租賃需求有所放緩的情況下,商鋪租金短期或仍面臨下行壓力。

中國指數研究院認為,從長期來看,不斷擴張的內需仍將持續推動經濟穩步前行。商業地產企業應抓住疫情后轉型升級的發展契機,以新技術、新思維激活商業活力,實現商業地產的模式創新與穩步增值,以高質量管理和精細化運營為根基,提升核心競爭力,打造行業新生態。

市場洗牌

疫情之下,商業地產迎來洗牌期。當前,頭部商業地產開發商一方面積極拿地,另一方面以合作、輕資產輸出的方式加速在全國擴張。

5月30日,招商蛇口布局成都的首個商業綜合體項目——成都招商花園城啟幕,該項目是今年成都首個亮相的全自持項目(商業面積≥3萬平方米);新城控股在今年6月底連續落子五座吾悅廣場,拿地規模和速度延續了以往的“兇猛”態勢;龍湖則是繼續瞄準“TOD地塊”,競得東莞、武漢等城市核心地塊,穩中求進;華潤置地通過拿地、收購、合作等方式加大商業版圖,布局多個“萬象匯”和“萬象天地”……

不可否認,頭部企業依然是今年下半年新開業購物中心的“主角”。從擬開業的69個購物中心可以看出,僅新城、寶龍、萬達三家房企的擬開業購物中心占比已超過42%。其中,新城控股有16個吾悅廣場計劃于今年開出,萬達和寶龍旗下的擬開業購物中心分別為8個和6個。此外,華地集團、龍湖集團各有三個項目將于下半年亮相。

除了頭部房企的強勢擴張外,不可忽視的是,此前并不專注于持有型商業的地產開發商也開始加入混戰。例如上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業地塊的中駿正在加速布局。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,隨著我國經濟逐漸恢復,消費者對于產品及品質的要求不斷提高,勢必會加劇下半年商業地產的競爭,對于中小企業而言,未來生存環境或更加艱難。

轉型創新

值得關注的是,如今,越來越多的商業地產企業更加關注項目的運營和產品價值的提升,以應對互聯網浪潮下消費模式的變化。品牌對那些能抗住“疫后恢復戰”的購物中心更有信心。

中城商業研究院發布的報告顯示,84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務,品牌意識到積極探索數字化轉型,加速線上線下一體化進程,能幫助其制定策略進行導流,完成私域流量的構建以實現流量轉化。

“轉型創新是商業地產應對疫情的突破口。”嚴躍進告訴筆者,一方面商業地產可借助消費券等方式緩解現狀,另一方面,互聯網、物聯網化的技術模式創新是商業地產企業發展的長遠之計。

“大型商業綜合體,現在已越來越強調社交功能,即作為一個城市的會客廳而存在。”盧文曦表示,可以融入更多內容在里邊,尤其是要增強體驗感、融入感,通過新奇的感官體驗,引發消費者的好奇心,在娛樂的同時,去達到消費的目的。

新消費時代下,一場關于場景的革命正在發生。“購物中心+共享直播間”“新物種+機場”“商業+教育”“商業+辦公”等模式逐漸打破了人們對消費場景的刻板印象。例如江蘇無錫薈聚中心與無錫宜家家居打造社區共享直播間,通過體驗式直播、生活化直播及場景化直播等多種直播形態,與消費者建立更好的互動聯系。

業內人士認為,疫情后續產生的長尾效應是整個社會,包括消費者對公共環境衛生和服務業從業人員衛生管理上的擔憂。對于商業運營者來說,商場里的硬件設備,如中央空調、新風系統、洗手間殺菌消毒措施,都需要有一些考慮或者升級調整。

文章來源:中國商報

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.8萬平米
城市綜合體
2020-09
5萬平米
城市綜合體
2020-09
18萬平米
城市綜合體
2020-07
8.8萬平米
城市綜合體
2021-07
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全國
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
傳統百貨
2000 - 3000平米
5 - 10年
全國
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全國
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
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