地攤經濟,會成為商業地產的噩夢嗎?

來源:未知 飆馬 2020-08-06 14:51

“活久見”的意思是:只要你活的夠久就什么都可以見到。一夜之間,我們見證了地攤的全面復活,見到城管對口幫扶地攤小販的和諧世界。

很開心,憑著許久未見的小吃找到了不少成長記憶,但自己卻不是當年那個自己,早已被所謂中產階級生活方式洗腦的更挑剔更做作,看著誘人而又來歷不明的食材,欲拒還迎。

但同樣欲拒還迎的,還有這個行業。在網購的夾縫中求生存的商業地產行業,如今遇到了新的變局和好久不見的對手。它們來自街頭,不用交租金,不用給物管和商管費用,可以自由選擇口岸。每一條都可以完爆傳統商鋪。同時,地攤重現街頭,似乎也是對商業地產發展幾十年成果的一種否定。

這個行業折騰到今天,好不容易發展出一條從核心商圈,幾十萬的購物中心,一直到區域中心,社區商業,鄰里商業和裙樓底商的產品線,全面覆蓋生活,費盡心思研究細節,提升體驗和品質,還在在高杠桿時代去掙這點微薄的回報。

結果還是一夜回到解放前,當年曾視為落后的地攤現象,現在反而變得聲勢浩大。有不少流動攤位甚至反客為主,直接擋在了不少臨街商鋪的前面,讓租戶和房東欲哭無淚。在這種情況下,是否可以說地攤經濟,是商業地產的噩夢?特別是消費目的相似的各種社區商業,他們會開心嗎?

優勢

地攤,一定是人類有史以來,歷史最悠久,也最基礎的一種商業交易形式。看看清明上河圖的商業風景,其實和現在的路邊攤真沒有什么本質區別。這種商業形式,可能真的是刻在人類基因里的習慣。畢竟后來大規模開發式的商業,成為主流也不過幾十上百年而已。

所以不要質疑看到擺攤所帶來的自然而然的親切感,要去享受這種狀態,這就是來自記憶深處的感覺。同樣,這也有技術原因。地攤本身就來自人的尺度,視聽豐富,有展陳有吆喝,甚至還有飄香。所謂溫度也好煙火也好,一條街的地攤本身就是一次沉浸體驗,進去了目不暇接,不斷刺激眼球和消費欲,停不下來。

地攤市集的這種特征,后來也被購物中心所學習,成就了大大小小不一樣的“主題街區”。最典型的莫過于暹羅天地ICONSIAM負一層的固定市集,把曼谷街頭小吃地攤都聚合在一起,成為旅游打卡地。當然還少不了“文和友”。在長沙超級文和友的永遠街上,地攤叫賣變成了一場展演秀,成為了當代都市里稀缺魔幻的景觀。可以說,地攤本身的特色商業場景,其實就在為商業地產不斷帶來場景靈感,讓我們的購物體驗逐漸豐富,既享受到煙火又能體驗高品質的消費環境,沒有什么后顧之憂。

品牌IP孵化器

當然也要記得,地攤其實是重要的品牌IP孵化器。至少在成都,我們所熟知的蛋烘糕,玉林串串香,鋼管廠串串等,還有數不清的美食,幾乎無一例外全都出自街頭。

得益于擺地攤的極低成本,基本一個人就可以干完的特征,地攤其實就是一個低成本商業試驗場。雖然,總有那么幾種食物和攤位,從險惡的競爭力憑著產品力脫穎而出,一步步走出街頭,走進購物中心,被資本看重,成為新一代網紅品牌。真的很難想象,如果沒有地攤,還會有那么多有趣的品牌和美食脫穎而出嗎?

當然更不要忽視,地攤夜市一類的氛圍,對于人流的超強驅動力。有商鋪的地方,很難講是不是有人氣,甚至在人均零售商業體量過量的今天,新開的MALL都很難說客流是否能保證。但對于地攤市集而言,只要他們聚集在一起,就完全不怕沒有人這件事,一定是人流如梭,絡繹不絕,這時候盡管地攤擋住了商鋪,但同時也為商鋪帶來了更大的流量,也算是功過相抵。

而當地攤發展到一定狀態時,便有了風情和特色,它可能會影響一座城市的旅游氛圍,甚至成為城市名片的一部分。近到大理麗江,遠到曼谷清邁東南亞,地攤市集文化早已升華成為了城市IP,成為旅游客群來消費的一個點,各種流動攤位到處神出鬼沒,反而成為了這些城市的特色,對于旅游經濟的帶動不可估量。更別提地攤本身為生活帶來的便利。

地攤可以說就是一種“社區級快閃店”。對于市場的靈敏永遠超過了其他任何一種實體商業形式,生意好就來,生意不好就換地方,這種方式也讓各種不同的社區之間都形成了一種商業的動態平衡,永遠讓你在家門口買得到各種豐富的商品,還時不時有點小驚喜。

從這些角度看過去,地攤似乎挺好的,有自己存在的前提和價值。但很多人認為,地攤經濟踩到了商業地產的尾巴。就比如社區商業。以地攤的客單價及消費檔次,根本無力對任何中高端商業有威脅,但社區商業往往在人群、消費定位上幾乎會與地攤完全重疊。似乎人們在地攤上,買了本該去社區商業買的菜,吃了本該去社區商業吃的早餐晚餐夜宵,貼了本該去社區商業貼的手機膜。

但事實真的如此嗎?不一定。地攤經濟里,所有關于消費的標簽,其實離不開“便利與便宜”,但這并不是完全屬于社區商業的標簽,而是屬于網購的標簽。萬能的淘寶,和拼多多大殺特殺的世代,你就會明白便宜這件事對于消費的核心決定能力。同時,京東的半日達,盒馬鮮生的一小時配送,也會讓你明白網購的無敵便利性。

但地攤出現以后,不得不說有不少的網購消費需求,特別是與日常生活相關,都被地攤零售所直接消化掉了。從另一個側面也能印證這樣的事實。在不少媒體關注不到的中西部456線城市里,地攤夜市依然非常盛行,這不僅是因為物流原因,缺乏京東等,更是因為在這些地方的網購消費意識并沒有那么強烈。

相比地攤爭社區商業的市場,倒不如說地攤經濟更多搶占了網購的領地,在不斷壯大實體商業的影響力。在這種常態下,商業地產行業應該怎么辦?其實只有一種方式,就是“主動出擊”。正像疫情時代里,多少商家所做的一樣。不管是多高端的餐飲,開始選擇送外賣,此時更可以去擺外擺,開始做大排檔,用好屬于自己門前的空間,作為門店的延伸。

而更極致境界,其實就是自己來去組織地攤,將其不斷升級,成為一條條富有煙火氣息同時也有品質的市集快閃,成為節慶與IP,與自身的銷售節奏深深綁定在一起。就比如安義夜巷,一條平日里的市政道路,經過細致的軟裝燈光景觀的精心打點,和與成熟品牌方的溝通落地,呈現出的場景感,不僅僅造就了靜安嘉里自身的引流吸粉能力,更成為上海夜間經濟的一個標桿,撩動著周末的夜晚。

說來說去,其實都是降維打擊。用多年深耕商業的經驗洞察,品質把控與無可替代的信任感,來做發揮地攤和實體商業所有的優勢,建立自身的護城河。地攤經濟和商業地產之間,其實并不是一場零和博弈。它們之間需要更多的相互依靠,相互補充,其實在努力的把人拉回線下,讓我們尋找到購物游逛的樂趣,體驗社交和街頭的氛圍感。讓線上消費,回到它本應該有的位置,而讓我們少一點宅,更多一些人與人,人與街道,與公共空間的連接。

作者單位:感性城市Sensualc

來源:《城市開發》雜志第6期

微信編輯:圖唯

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地攤經濟重啟,對地產行業有什么影響?

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.8萬平米
城市綜合體
2020-09
5萬平米
城市綜合體
2020-09
18萬平米
城市綜合體
2020-07
8.8萬平米
城市綜合體
2021-07
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全國
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
傳統百貨
2000 - 3000平米
5 - 10年
全國
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全國
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
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